依法健全小区业委会

完善社区共建共治共享的治理体系

宁夏大学法学院 朱爱农

为贯彻党中央和自治区党委关于完善基层治理体系提高基层治理能力的精神，自治区法学会组织了法学研究下基层活动，对我区的城市社区进行了初步调研，第一阶段的调研工作主要在银川市基层社区展开，根据目前取得的初步材料分析如下：

一、目前我区城市社区治理存在的问题

在银川市委市政府的领导下，2020年上半年，我们经历了百年不遇“新冠抗疫战役”并取得阶段性胜利的事实表明：历经改革开放41年的组织与建设，银川市的基层组织网络基本健全、组织有序、行动有力、系统协调，基本能满足城市发展和治理的需要，社区建设是成功的，工作是出色的。

但就社区日常治理而言，还存在着一些长期难以解决的老大难问题中，其中社区组织、小区业主、物业公司共同感觉比较困难的有以下问题：

（一）小区业主委员会存量偏低，社区自治缺乏抓手

目前银川市近2113个小区中，有物业管理的小区为612个，其中有150个小区成立了业主委员会，占比24.5%。这150个业委会中，我个人估计能够比较规范运作的又不到一半。

大量物业小区没有业主委员会，导致管理主体缺位。业主权益无从维护，物业服务企业无人制约，表现在物业服务费连年上涨，而物业服务质量却在逐年下降。物业收费是刚性的，物业服务是柔性的。业主与物业服务企业的矛盾高居不下。一些物业服务企业对于一些老旧小区采取一撤了之，使整个小区生活陷于混乱，严重影响了基层社会安宁。

业主就个体而言，面对物业企业处理绝对劣势地位，维护业主权利就是维护市民财产权、人身权。业主大会与业主委员会的普遍成立与有效运作，是城市社区自治的基础之一，这方面的工作存在较大缺口。

（二） 社区责权不匹配，小马拉大车现象普遍存在，降低了工作效率

1.小区业主乱停车找社区；2.小区业主养狗扰民找社区；3.小区业主侵占公共绿地找社区；4.小区业主私搭乱建找社区；5.小区出现群租房情况找社区；6.小区自行车、电动车乱停乱放找社区。

凡此种种，而社区并没有执法权，只能不断规劝，重复劳动。目前社区工作者普遍反映工作中存在着：岗位不明、职责不清、待遇不高，负担过重，保障过少的问题。“社区是个筐，什么都往进装”。一天有开不完的会，填不完的表格，跑不完的腿。

一位社区主任形象地把这种情况比喻成“小马拉大车”。称他们的大量时间是在无效运转——面临着有情况无办法的尴尬境地。

（三） 社区工作人员少，工作量大，工资待遇低，工休常常不能保证，办公经费不足

社区工作人员工资平均3000元，而公岗拿到手只有1320元。并且目前社区工作人员工休时常被占用，从事各种工作。

居民遇到急事、琐事、难事，第一反应就是找社区，但社区人力有限，权力更少，与我们现在正在建设的基层社会单元——大社区不相匹配，是基层社会治理体系中的短板。

二、对我区城市社区治理体系法治化建设的思考

（一）依法依规促进小区业主委员会的健全和发展

关于成立业主大会与业主委员会，现行法律是比较完备的，可谓有法可依有章可循，但依然出现了社区治理中业主大量缺席的情况。《物权法》第七十五条：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”

国务院《物业管理条例》第十条：“业主应当在物业所在地的区、县政府房地产主管部门或街道办事处、乡镇政府的指导下成立 业主大会，并选举产生业委会。”

从物权法及其物业管理条件的规定可见，成立业主大会和业主委员会，地方政府、街道办事处等行政主体负有法定职责，在这方面，过去存在一定的模糊认识，总觉得成立业主大会和业主会员会是小区业主自己的事，我们一些部门不是站在业主一边促其成立，反而站在其上、甚至站在其对立面，以各种“手续”不完备来阻止业主大会和业主委员会成立。

应当深刻认识到：业主是一个特殊的全新的主体，办好社区的事，要尊重业主，要相信业主，要发动业主，要组织业主，要依靠业主。让业主在基层社会治理中，在小区管理中发挥主观能动性，积极完成自己内部事物的处理。社区业主委员会的有效运作，可以大大减轻社区工作人员的压力，减少物业公司与业主的矛盾，即使有矛盾，也因为存在有效的沟通渠道，化解机制，可以将基层社会矛盾消弥于萌芽，解决于初始。

因此，我们建议严格依照法律法规的规定，大力帮助物业小区召开业主大会，组建业主委员会。以社区业主委员会成立为突破口，健全社区组织，理顺小区管理关系，在社区党委领导下，居委会、业委会分工协作，努力打造共建共治共享的基层社会治理新体系。

（二）依法赋予街道必要的权力，完善“街道吹哨，部门报到”机制

“街道吹哨，部门报到”机制取得了一些成绩，但在机构联动、信息沟通，尤其责权利方面还有不够通畅之处，看得见的时常依旧管不了，而管得了的已然看不到。建议政府提高规范等级，制定细则，动起真格，让街道真正能够舞动部门的长剑，把国家的治理落实到基层。建议：把基层对上级部门评价，列入上级职能部门的年终考核中。

（三）核定社区岗位，明确岗位职责，提高工作待遇，减轻工作负担，保证人员休息

应该严格按照劳动法，区分岗位，核定工作量，制定合理的社区工作人员薪资待遇。让他们心中有理想、手上有干劲、生活保障、职业得尊重、休息有保证。

总之，我们要用法治的理念、法治的方法，完善我区基层治理的体系，提高我区基层治理的能力，打造具有宁夏特色的基层治理的新局面。