浅析一房多卖引发诉讼的原因及对策

西吉县人民法院   马莉、刘海燕

 随着房地产热度降温，开发商资金链趋紧，西吉县人民法院在近年的审判实践中发现，“一房多卖”现象引发的纠纷案件日渐增多。“一房多卖”案件主要涉及两个相互关联的问题：一是数个商品房买卖合同效力的认定；二是何人可以取得争议商品房的所有权。

一、产生“一房多卖”现象的原因是什么

“一房多卖”现象涉及面广，影响恶劣，极易引发群体性事件，应引起在处理商品房多重买卖纠纷案件时的高度警惕。该现象产生的原因在哪里：一是目前房地产市场缺乏规范。随着城市现代化进程的加快，大量的集体土地被征收为国有土地，由国家行政权力而非市场配置土地使用权资源，这导致了房地产业无法实现真正的市场化，房地产的开发十分混乱，监管不力，房地产的相关机制有待建立和完善。二是购房者法律意识淡薄。购房者在购房时大多并不审核房屋产权状况，仅签订购房合同，且不办理预告登记。《合同法》《物权法》等相关法律规定和维护权益的手段在社会中尚未普及开来，仍需进一步普法宣传。三是开发商违规操作。大量缺乏资质、资金不足的开发商涌入，以在建房产形式抵押给银行或投资担保公司进行融资，资金链紧张时为了缓解资金困境，就违规进行“一房多卖”。四是出卖方受不当利益的驱使。房地产开发商受利益最大化的驱使，往往存在重复预售的行为。部分商品房出卖人也常常因房价上涨或他人出价更高等原因恶意违约，甚至欺诈买受人，损害了买受人的合法权益，也扰乱了市场交易秩序。五是监管部门监管不到位。建设、房产、规划等行政主管部门对开发商资质和资金情况未能进行有效审查，日常监管不到位。六是法律法规有待完善。目前我国房地产相关立法呈现出分散性、地方性和冲突性，全国范围内没有完善统一的法律法规。我国尚未制定专门的不动产登记法，登记的不合法和不规范、多部门登记的混乱情况、登记机关的审查不力，都反映出我国目前迫切需要制定一套完善的房地产登记制度。同时，我国司法理论和实践中将房屋买卖合同作为商法规制领域， 注重保护交易安全，一房多卖多被认为经济纠纷，一般不认为构成合同诈骗，导致追责困难。

二、同一商品房数个买卖合同效力的认定
    一物多卖的所有合同都是有效的，买受人都有权要求出卖人履行。但由于只存在一个标的，事实上只能由一个买受人所有。那么，在数个合同均有效的情况下，到底何人可以取得争议商品房的所有权呢？一房多卖中争议商品房所有权归属问题的处理原则是什么呢？

（一）已经办理商品房过户登记手续的买受人的房屋所有权要求应予支持。根据《物权法》第9条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。这说明，在商品房买卖合同合法有效的前提下，只有所售房屋经过登记，房屋所有权才发生流转。所以，数个买受人中，谁办理了商品房过户登记手续，法律就认定谁取得了该房屋的所有权。

（二）数个买受人均未办理商品房过户登记手续的，支持已经办理商品房预告登记手续的房屋所有权人的要求。我国《物权法》第20条第一款规定：当事人签订买卖房屋协议的同时，可以就该房屋申请预告登记，预告登记后，未经预告登记权利人同意，处理该不动产的，不发生物权效力。这说明不动产预告登记具有公示与公信效力，能够维护交易安全和正常的交易秩序，应予依法支持，以确保依法办理了房屋预告登记手续的商品房买卖合同的完全履行。

（三）既未办理产权登记，又未办理预告登记的，已先行合法占有争议房屋的买受人的房屋权属要求应得到支持。虽然根据我国物权法规定，商品房的所有权转移以办理产权登记过户为标准，交付使用并不具有所有权转移的意义，但是，房屋的转移占有与交付使用，仍然具有明显的公示与公信的现实作用。再者，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担”。已先行合法占有争议房屋的买受人已经开始承担合同标的物毁损、灭失的风险，从这一点看，不支持其合同履行要求也不符合民法上规定的公平原则。在这种情况下，有一个问题必须得到明确，即房屋交付使用、转移占有的标志是什么？在商品房的买卖实践中，有一种习惯做法“交钥匙”，对此种行为在商品房买卖合同的履行过程中具有何种性质、处于何种地位、具有何种法律效果，是一个值得研究的问题。在实践过程中，双方当事人一般在合同约定以出卖人交钥匙的时间作为其向买受人交付使用房屋的时间，并以此开始风险的转移承担。因此，我们可以认定“交钥匙”是房屋转移占有、交付使用之标志。

（四）均未办理商品房过户登记手续和预告登记手续，又未合法占有争议房屋的，先行支付房屋价款的买受人的房屋所有权要求应予支持。由于支付对价是房屋买卖合同履行行为，因此，已经先行支付房屋价款，履行了自己的合同义务的买受人，要求对方当事人相应履行合同义务的要求，理应得到支持，这样才能最大限度地维护正常的市场秩序，促进合同的善意履行，维护合同当事人的合法利益。司法实践中也是以鼓励交易与诚实信用为原则，尊重合同交易当事人的意思表示，承认合同的效力。

（五）一方擅自处置共有房屋买卖合同有效吗？此类合同效力如何判断一直存在争论，各法院做法也不尽相同，争论较大。近年来司法实践中逐渐形成一种通识，就是区分情况，分别裁判，不搞一刀切。一是房屋出售时，权利登记仅为出卖人一人的，基于不动产的公示、公信原则，买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人，其与出卖人之间签订的买卖合同应认定为有效；但如果有证据证明买受人存有过错、与出卖人恶意串通、损害其他共有人利益的除外。二是房屋出售时，权利登记为数人的，基于部分共有人不得擅自处分共有财产的法律规定，在其他权利人事后不予追认的情况下，应认定买卖合同无效；但买受人有理由相信出卖人有代理权、符合表见代理构成要件的，应确认买卖合同有效。

（六）如果上述情况均未发生，则签约在先的买受人的房屋所有权要求应该得到支持。签约在先的合同成立在先，相对于签约在后的合同，签约在先的合同的标的毫无瑕疵，而签约在后的合同，均因出卖人的故意或过失，造成了其合同的标的在该合同成立之前即已存在第三方权利，根据公平、诚实信用的民事行为的基本原则，签约在先的买受人的所有权要求理应得到优先保护。

三、无法取得商品房所有权的买受人的法律救济

合同法解释(二)第15条规定：出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。

（一）出卖人将房屋出卖后又将房屋抵押或出卖给第三人的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失。并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条规定：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”

  以上规定是在买受人行使合同撤销权或合同被撤销时不得已的法律救济方式，而如果买受人不愿意接受金钱给付的赔偿方式，而要求得到另一套出卖人开发的同一小区内楼层、户型、面积、朝向与原合同标的相同或相似的房屋，即买受人提出对原合同进行变更，其要求是否可以得到法院支持呢？笔者认为，该要求应予支持。其法律依据是：《合同法》第54条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：(一)因重大误解订立的；(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”根据以上规定，买受人因出卖人欺诈而订立的合同，有权要求变更，且一旦提出变更要求，则人民法院不得再将原合同撤销。
    买受人合同变更请求权在实践中的可行性还表现在：商品房买卖有其特殊性，尤其是在出卖人为房地产开发商的情况下，具有同等条件、同等价格的商品房往往不止一套，开发商与买受人签订购房合同的时候一般也是以楼层、户型、面积、朝向、装修标准等量化指标来明确合同房屋的条件，可以说，在这种情况下，合同房屋在一定程度上具有种类物的特征，具有一定的可替代性。因此，从保护善意买受人的角度出发，法院不应过分拘泥于法理上的种类物与特定物、可代替物与不可代替物之分，而应根据实际情况，在查明确实存在可调换房屋的情况下，支持买受人变更合同的请求，这也是符合我国法律保护交易、鼓励交易、保护合同当事人合法权益的立法要求的。

(二)出卖人将房屋出卖后又卖于第三人，并且办理了过户手续，这种情况下，前买受人已不可能取得房屋所有权，合同上的债权转化为损害赔偿的债务，出卖人对得不到满足的买受人承担赔偿损失的责任。《中华人民共和国合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《中华人民共和国合同法》第113条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”

(三) 买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第10条规定：“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。”这种情况下，根据民事诉讼谁主张谁举证的原则，原告的证明责任较重，司法实践中，恶意串通往往私下进行，证据少、取证难，而且法官的自由裁量权比较大，诉讼不确定性高。建议对该种情况要防范在前，在签订购买合同前做好充分的尽职调查，签订合同后及时办理备案、变更或抵押登记。一旦发生类似问题，一定要给予足够的重视，第一时间咨询专业人员意见，尽力减少损失。

四、规范“一房多卖”的对策建议

（一）加强房地产市场的监管力度。要在全国建立国有土地使用权出让、转让公开拍卖机制和建筑工程公开招标机制，建立房地产公司注册资本实质行政审查机制，彻底“揭开法人的面纱”。建设、房产、规划等职能部门应加强协作，切实将监督管理房屋销售的职责落实到位。

（二）加大法制宣传力度。要通过宣传普及《物权法》《合同法》和《消费者权益保护法》等法律法规的相关规定，充分利用电视、广播电台、报纸、互联网等媒体向社会发布“一房多卖”预警信息和相关法律知识，以提高购房者的防范意识。特别是要大力宣传《物权法》中的预告登记制度，送法到社区，送法到街道，送法到乡村，让买受人了解维护自身合法权益的途径和权利受侵害时的救济办法，提高房屋买受人的权利保护意识和能力，维护市场交易的安全。

（三）加强对出卖人预售资格的审查。行政管理部门应从实体上审查出卖人是否具备全部预售条件，当事人对预售许可有异议的，可通过行政复议或行政诉讼的方式解决。

（四）完善房地产相关立法。法律应当规定房地产买卖合同为法定要式合同，即必须履行行政登记手续等方式。这种强制性规定有助于解决房屋买卖合同效力的难题，法院受理后确定房屋的权属就变得迎刃而解。

（五）建立健全房地产信息公示制度。改进房屋产权的登记制度，使房屋产权等信息更加透明公开。

（六）加大对“一方多卖”案件的打击力度。在司法实践中，提高对涉嫌合同诈骗的甄别和惩处力度，依法从严从重惩处以非法占有购房款为目的的“一房多卖”现象，切实起到教育预防效果。

 总之，现在房地产市场上一房二卖的情况时有发生，购房者在购房时要进行产权调查。交易中心通常备有房屋的原始记录，包含房屋所有的基本信息，如房屋土地情况，产权共有人等。要提存房屋产权证。同时购房者要在交易中心登记后，再向业主支付首付款。